Arsa, ev ve tarlalarda yeni dönem: 12. Yargı Paketi ile satış usulü tamamen değişiyor!

Türkiye’de aile içi uyuşmazlıkların ve adliyelerdeki dava yükünün en büyük sebeplerinden biri olan miras taşınmazlarının satışı konusunda çok kritik bir yasal adım atılıyor. Adalet Bakanlığı tarafından hazırlık çalışmaları titizlikle yürütülen 12. Yargı Paketi taslağı, miras kalan ev, arsa ve tarlaların ortaklığının giderilmesi (izale-i şüyu) davalarındaki satış usulünü ve icra ihalelerini kökten değiştiriyor.

Türkiye Gazetesi’nin ulaştığı taslak detaylarına göre, yeni düzenleme özellikle aile konutları ile tarım arazilerinin mülkiyet yapısını yabancılara ve üçüncü şahıslara karşı korumayı, aile bağlarının zedelenmesini önlemeyi amaçlıyor. İşte gayrimenkul hukukunda kartları yeniden dağıtacak yeni dönemin tüm şifreleri…

İlk İhale Sadece Mirasçılara Açık Olacak

Mevcut yasal uygulamada, miras kalan bir gayrimenkul üzerinde varisler arasında uzlaşı sağlanamadığı durumlarda sulh hukuk mahkemeleri taşınmazın satışına karar veriyor. Elektronik ortamda düzenlenen bu açık artırmalara mirasçıların yanı sıra parası olan herhangi bir üçüncü şahıs da doğrudan katılıp mülkü satın alabiliyor. Bu durum, aile mülklerinin yabancıların eline geçmesine ve aile içinde huzursuzluklara yol açıyordu.

Yeni taslağa göre ise:

• Tüm paydaşların mirasçı olduğu taşınmazların satışında ilk ihale yalnızca mirasçılar arasında kapalı devre gerçekleştirilecek. Üçüncü şahıslar bu ihaleye teklif veremeyecek.

• Eğer bu ilk aşamada mirasçılar arasında bir satış gerçekleşmezse, taşınmaz ancak o zaman genel katılıma açık ikinci bir ihaleyle üçüncü kişilerin alımına sunulabilecek.

İhale Bedelini Ödemeyip Süreci Aksatana %5 Para Cezası

Yargı paketi taslağı, icra ve ortaklığın giderilmesi ihalelerindeki kötü niyetli suiistimalleri ve yapay fiyat artışlarını engellemek adına çok ağır yaptırımlar getiriyor.

Mevcut sistemde ihaleyi kazandığı halde yasal süresi içinde parayı yatırmayan kişilerin sadece başlangıçta verdikleri teminat bedeli irat (gelir) kaydediliyordu. Bu durum, ihaleyi kasıtlı olarak sonuçsuz bırakmak ve hukuki süreci uzatmak isteyen art niyetli kişiler tarafından bir açık kapı olarak kullanılıyordu.

Yeni düzenleme yürürlüğe girdiğinde; ihale bedelini süresi içinde yatırmayan kişilerin sadece teminatları yanmakla kalmayacak, aynı zamanda sundukları teklif bedelinin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanacak. Böylece fiyatı şişirip kaçma dönemine set çekilecek.

Mirasçılara “Muafiyet” Kaldırılıyor: Teminat Şartı Geliyor

Taslakta yer alan bir diğer idari ve teknik değişiklik ise ihale teminatlarıyla ilgili oldu. Yeni dönemde, mülk üzerinde pay sahibi olan mirasçılar da ihaleye katılırken diğer katılımcılar gibi teminat yatırmakla yükümlü tutulacak. Bu sayede ihale ortamının ciddiyeti korunacak ve manipülasyonların önüne geçilecek.

Hukukçular Ne Diyor?

Gayrimenkul hukuku uzmanları, mevcut sistemde taşınmazların doğrudan genel açık artırmaya çıkmasının aileleri mağdur ettiğini belirterek, ilk ihalenin sadece mirasçılara hasredilmesinin aile mülkiyetini ve tarım arazilerinin bütünlüğünü korumada tarihi bir dönüm noktası olacağını ifade ediyor. Ayrıca caydırıcı para cezalarının, mahkemelerdeki satış süreçlerinde yaşanan kronik zaman kayıplarını büyük oranda azaltacağı öngörülüyor.